遺産相続の中で悩むことのひとつが、住まなくなってしまった家の対応。実は手続き方法や売却のタイミングを誤ると損をしてしまうそうです。1月26日放送『北野誠のズバリ』（ＣＢＣラジオ）では、小宇佐・針田（こうさ・はりた）FP事務所のファイナンシャルプランナー、徳山誠也さんが空き家の売却に関する相談や疑問に対して、回答しました。聞き手はパーソナリティの北野誠と大橋麻美子です。

相続による空き家の売買は特別？

今回、番組で紹介した相談の内容は次のとおりです。

「昨年10月に実家の父が亡くなりました。母は12年前に亡くなっており兄弟はおらず、相続人は私ひとりです。私は結婚して主人の両親と同居しています。

相続の手続きを始めて相続税が発生することがわかり、葬儀社から紹介された税理士さんに手続きをお願いすることにしました。

その際、税理士さんに『ゆくゆくは実家を処分するつもりだ』と話をしたら、『空き家を相続し名義変更をした後の売買はちょっと特別なので、不動産会社は葬儀社から紹介してもらっ法が良い』とアドバイスされました。

通常の家の売買と相続した空き家の売買で、違うところがあるのでしょうか？
何か気をつけることがあれば、教えてください」（Aさん）

注意すべきポイントは4つ

徳山さんはまず、相続した空き家を売る際に注意点が4つあると語りました。

1つ目は、相続登記を先にすること。
名義を自分に変更しておかないと、そもそも売却ができないためです。
さらに2024年4月から名義変更が義務化されたため、放っておくと罰則が課せられるとのことです。

2つ目は税金について確認することで、かなり古い家であっても実は税金がかかってしまいます。
不動産を売却し利益が出た場合は、譲渡所得となって所得税や住民税がかかる可能性があります。

譲渡所得とは売却価格から取得価格と譲渡費用を引いたもの。
しかし、そんな古い家の購入価格なんてわからないとなると、取得価格は売却価格の5％とみなされてしまいます。

つまりほとんどが利益とみなされてしまい税金がかかってしまうのですが、相続した空き家は3千万円の特別控除が適用されますので、利益が3千万円以下なら税金がかからないことになります。

ただしこれには条件があり、売却期限は相続が始まってから3年後の年の12月31日までであることと、相続してから売却するまでの間に居住したり人に貸したりしてはいけないということです。

焦って売ったり解体したりすると損

3つ目は焦って売らないことで、複数の不動産会社に査定を依頼するのが望ましいとのこと。
これは中古車の売却などでも言えることですね。

最後は解体をする場合は、タイミングに気をつけること。
固定資産税は建物がある場合、無い場合と比べて最大6倍ほどの差があります。

そのため更地にすると固定資産税が高くなりますが、徳山さんが「ポイントは1月1日の時点で建物があること」と語りました。

その年の固定資産税額は1月1日に建物があるかないかで決まるため、解体するなら1月2日以降が良いとのことです。

なお、Aさんが「不動産会社は葬儀社から紹介してもらった方が良い」と言われたのは、おそらくこれらの特別なルールを知っている不動産会社に頼んだ方が良いため勧められたのではないかとのことです。
（岡本）